Conoce las instancias y costos de una operación inmobiliaria en España.

Los extranjeros tienen derecho a comprar y vender sin límites todo tipo de propiedades, ya sean residenciales, comerciales o terrenos. Adquirir una propiedad en España no les otorga automáticamente el derecho a vivir permanentemente en el país.

A continuación presentamos los pasos generales de cualquier operación de compra-venta inmobiliaria.

1. Averiguaciones preliminares a una compra.

Cuando ambas partes hayan acordado un precio, debes solicitar una prueba de que el vendedor es el propietario de la vivienda, local o terreno. Dicha confirmación legal es gratuita. Como comprador, se te aconseja que verifiques las escrituras en el Registro de la Propiedad y corrobore si hay hipotecas pendientes. Recuerda que en España, las deudas se cargan a la propiedad y cualquier hipoteca inconclusa se pasará al comprador. Cuando todo está bien, se aconseja a las partes que firmen un contrato preliminar de compraventa.

2. Depósito.

Luego se te solicita que pagues un 10% del precio de compra como depósito. El agente inmobiliario mantendrá estos fondos en una cuenta de cliente consolidada. Como medida de precaución, sería aconsejable depositar el depósito en una cuenta bloqueada donde ninguna de las partes puede acceder hasta que se cierre la operación.

3. Acuerdo de Arras.

Si tienes la intención de obtener financiación para la compra, asegúrate que el proceso de venta tenga un acuerdo de arras (es decir, un depósito del 10%) y una fecha especificada para la finalización. Sin embargo, es posible firmar el contrato sin dicho depósito y, si bien tienes derecho a demandar legalmente a un vendedor que posteriormente se retire, con un acuerdo de arras cuentas con el derecho a exigir dos veces el depósito como compensación en caso de que el vendedor decida echarse atrás.

4. Escritura de compraventa.

Pagas el saldo del precio de compra y todas las tarifas cuando tú y el vendedor firman la Escritura de Compraventa: el contrato definitivo equivalente a las Escrituras de la propiedad. Si estás comprando una nueva propiedad, no serás propietario de la vivienda hasta que se complete el trabajo y reciba los certificados pertinentes.

En España, el notario es un funcionario público y está obligado a presenciar la escritura de venta. Pero se recomienda obtener asesoramiento legal experto e independiente además del notario para proteger tus intereses. El notario prepara los contratos oficiales y se asegura de que cumplan con las regulaciones españolas. 

La transacción normalmente se completa en aproximadamente 14 días.

Costos de transacción.

Los costos de la transacción incluyen todos los costos de compra y/o venta de una propiedad: honorarios de abogados, tarifas notariales, tarifas de registro, impuestos, honorarios de agentes, etc.

Impuesto sobre transmisiones de propiedad (ITP).

Los compradores de propiedades de reventa (a diferencia de los nuevos) deben pagar el impuesto de transferencia de propiedad, que varía entre 6% y 10% dependiendo de la región autónoma. La tasa de impuesto a la transferencia de propiedad es del 6% en Madrid y del 10% en Barcelona.

El impuesto de transferencia de propiedad se paga en la oficina de impuestos correspondiente. En Madrid y Andalucía, el pago se puede hacer online.

Impuesto al Valor Agregado o IVA.

Los compradores de nuevas propiedades residenciales deben pagar el 10% del impuesto al valor agregado (IVA). 

Tarifa de notario.

Las tarifas de notario oscilan entre el 0.03% y el 0.45% del valor de la propiedad. Los honorarios del notario por la propiedad de más de € 601,012.10 dependen del acuerdo entre el notario y el cliente.

Costos de Registro.

Las tarifas de registro son de alrededor de 0.02% a 0.175% del valor de la propiedad e incluyen tarifas de registro de tierras y tarifas por escrituras públicas.

Cargo del agente inmobiliario.

Los honorarios del agente de bienes raíces rondan el 2.5% al ​​3%.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI.

El ayuntamiento de cada municipio fija cuánto se debe pagar por los inmuebles situados dentro de su territorio. Al valor catastral del inmueble, aquél que refleja el valor del suelo en el que se ubica y la edificación, se le aplica un coeficiente que varía entre un 0,4% y un 1,3% para los inmuebles urbanos. Es un impuesto anual.

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