El ROI o la tasa de retorno en la inversión inmobiliaria

En el mercado existen múltiples posibilidades de inversión. En efecto, cualquier inversor que se inicia en este mundo comienza por preguntarse cuál de todas ellas será la vía más conveniente de obtener ingresos. Sin embargo, muchos terminan inclinándose por estrategias financiaras que les reportan una rentabilidad muy baja, como los depósitos a plazos o los fondos mutuos. Frente a ellos, la inversión inmobiliaria es mucho más beneficiosa, puesto que su rentabilidad es superior. Pero ¿cuánto dinero se debe invertir y cuánto se puede llegar a ganar?

Para responder a esta inquietud, hemos decidido hablar sobre el ROI. Este término se refiere al retorno de la inversión, es decir que compara el beneficio obtenido en relación con la inversión realizada. Su cálculo se realiza dividiendo el beneficio por la inversión y, en ocasiones, se presenta en forma de porcentaje multiplicando dicho valor por 100.

Tasa de retorno de las inversiones inmobiliarias

A grandes rasgos, las inversiones inmobiliarias pueden generar un ROI de entre el 5% y el 10%. Esto significa que, si inviertes cien mil euros, obtendrás un retorno de entre cinco mil y diez mil euros, lo que sin dudas representa una mejoría respecto de la inversión en un depósito a plazos. La expectativa de rentabilidad anual para este tipo de instrumentos es, aproximadamente, del 3%.

Pero, además del retorno esperado, cualquier inversor que se interese por los bienes raíces debe saber que la tierra se vuelve cada vez más escasa. Frente a la escasez y la alta demanda, las propiedades siempre tienden a aumentar su valor (aunque, por periodos específicos, sus precios pueden llegar a reducirse). En definitiva, existen pocas condiciones capaces de alterar la rentabilidad de una casa, una oficina o un departamento. Lo mismo ocurre con las plazas de garaje y otro tipo de inmuebles.

En efecto, desde 1950 hasta hoy, los inmuebles se han convertido en activos de muy bajo riesgo. Por lo que invertir en ellos es una excelente manera de incrementar los ingresos.

Fuentes del ROI en la inversión inmobiliaria

Algunos tipos de inversiones cuentan con una sola fuente de retorno. Pero las inversiones inmobiliarias disponen de tres fuentes generadoras de beneficios económicos. Estas son:

-       La ganancia neta que proviene de la revalorización de la propiedad a lo largo del tiempo.

-    El flujo de dinero neto que resulta de la diferencia entre los ingresos por arriendos y los gastos asociados al mantenimiento del inmueble.

-       La amortización que resulta de la disminución de la deuda, aunque solo aplica en aquellos casos en donde se solicita un crédito para adquirir la propiedad.

Al respecto, se puede analizar el ROI de cada una de las fuentes y sumar los diferentes resultados para conocer el retorno total de una inversión inmobiliaria en particular. 

¿Existe el ROI infinito? ¿Cómo se consigue?

Para responder a esta pregunta, retomaremos un concepto matemático que nos dice que, si en una división el divisor tiende a cero, el resultado tiende a infinito. En otras palabras, cuanto menor sea el valor del divisor mayor seá el resultado de la división.

Anteriormente te mencionábamos que el ROI es el resultado de la división entre el beneficio y la inversión. Entonces, en primera instancia, podríamos decir que, si la inversión se acerca a cero, el ROI se acercará al infinito.

No te preocupes si este concepto aún no queda claro, te daremos algunos ejemplos para que puedas comprenderlo. Pero antes, queremos recordarte la definición de un concepto que utilizaremos a continuación: el de Unidad de Fomento. La UF (Unidad de Fomento) es una unidad financiera que se reajusta con la inflación. En nuestro país, se utiliza desde 1967.

Entonces, imagina que realizas una inversión en una propiedad de 8 000 UF y que, para ello, recibes un crédito del 80%. Tu inversión será de un poco más que el 20%, por lo que podríamos acercarla a las 1 700 UF. Si consideramos una serie de variables como las tasas de interés y los costes administrativos, podríamos concluir en que el ROI anualizado será del 48,72%.

Ahora bien, si en lugar de invertir el 20% invirtieras el 10% del valor de la propiedad, con los mismos datos que en el ejemplo anterior, prácticamente duplicarías el ROI: alcanzaría un valor del 88,08%. Si, en cambio, redujeras la inversión al 5%, el ROI obtenido sería del 155%. La misma tendencia se conservará si continuamos reduciendo el importe de la inversión: mientras esta tiende a cero, el ROI tiende a infinito.

No obstante, hay que tener en cuenta la ganancia neta de capital, que se refiere a la valorización de la inversión realizada. Que el ROI tienda a infinito solo demuestra hasta qué punto puede cambiar la rentabilidad de una inversión en función de la cantidad de dinero que se invierte, de la manera en que se lleva a cabo y del aprovechamiento que se realiza del apalancamiento.

¡Esperamos que toda esta información te facilite la inversión! Si quieres saber más sobre la inversión inmobiliaria, contacta con Oinversión.