Guía definitiva sobre la inversión inmobiliaria 2021

Invertir en el mercado inmobiliario es siempre un acierto, puesto que recae sobre un bien de primera necesidad. Un ciudadano promedio puede prescindir del último móvil lanzado en el mercado o de la última aplicación, pero siempre necesitará una casa donde vivir. Esto, sin dudas, significa que la inversión inmobiliaria es una de las más seguras y rentables.  

Pero, además, existen diferentes métodos para obtener ganancias a partir de este tipo de inversiones. Una de ellas es el arrendamiento, a través del cual podrás amortizar la inversión en poco tiempo y obtener un retorno positivo considerable. Otra vía tiene que ver con el aprovechamiento de la plusvalía, es decir, con la compra de un bien a bajo precio para su posterior venta por un valor superior. Por último, podríamos hablar de otra inversión que es tendencia: el house flipping. En este caso, los compradores adquieren viviendas baratas, las reforman y las venden al poco tiempo.

También se puede considerar la inversión inmobiliaria como un sustento a futuro, puesto que las rentas podrían ayudarte a sostener tu capacidad financiera incluso después de la jubilación.

Por último, otra ventaja de este tipo de inversiones radica en la posibilidad de delegar las operaciones. Si consideras que el análisis del mercado, el papeleo o la publicidad superan tus posibilidades, siempre podrás contar con el apoyo de una agencia inmobiliaria que se encargará de todo.

Ahora bien, las operaciones mencionadas anteriormente requieren de la tenencia de un inmueble o, como mínimo, del capital suficiente para adquirir uno. Sin embargo, desde 2016 en España existe una nueva forma de adquirir propiedades aportando poco dinero: el crowdfunding inmobiliario. Si quieres saber más al respecto, puedes acceder al siguiente link: Crowdfunding-Oinversión.

Retomando el concepto inicial, decidir cuál es la inversión inmobiliaria que más beneficios te aportará requiere del conocimiento en profundidad de cada una de las posibilidades.

Formas de obtener ganancias a partir de una inversión inmobiliaria

Arrendamientos

Con arrendamientos nos referimos al alquiler de inmueble a un tercero. Es un ingreso pasivo por excelencia, puesto que todos los meses recibirás el importe de la renta en tu cuenta bancaria. No obstante, existen algunos gastos y riesgos potenciales que será conveniente conocer para que puedas adelantarte a ellos.

En lo que respecta a los gastos, debemos hacer referencia, principalmente, al mantenimiento del bien inmueble. Si bien los pequeños daños ocasionados por el uso deben ser reparados por el inquilino, el propietario debe hacerse cargo de aquellos daños que tengan que ver con la estructura de la propiedad, como los que afectan a las calderas, por ejemplo.  En ocasiones, dichos gastos pueden significar sumas importantes de dinero. Es por ello que contratar un seguro de daños es una buena solución.

Con respecto a los riesgos, el más habitual está relacionado con el impago del alquiler. ¿Cómo puedes estar seguro de que el inquilino cumplirá con su obligación de pago todos los meses? Si bien nunca existe la certeza total, sí existen herramientas que te permitirán reducir los riesgos. Examinar la solvencia del arrendatario y exigir garantías adicionales son algunas de ellas. Además, existe otra solución que te permitirá alquilar tu inmueble con mayor tranquilidad: el seguro de impago, que se hará cargo de una determinada cantidad de rentas si el inquilino dejara de abonarlas.

Reventa del bien

En este apunto podemos diferenciar dos tipos de reventas:

El primero consiste sencillamente en adquirir el bien inmueble a un precio bajo y revenderlo, posteriormente, a un precio superior. En general, el índice de Precios al Consumo aumenta y con él ascienden también los valores de la vivienda. De esta manera, un piso que compraste por cien mil euros puede aumentar su valor a ciento cincuenta mil con el transcurso de los años. La clave para que este tipo de inversión sea exitosa es encontrar oportunidades de compra e identificar el contexto idóneo para la venta.

En 2021, por ejemplo, se espera que el precio de la vivienda baje como consecuencia de los efectos económicos que causó (y causa) el coronavirus en España. Pero se espera que se retomen los valores normales en 2022. Esto significa que al cabo de un año el mismo bien tendrá un precio de venta superior.

El segundo tipo de reventa es el que anteriormente te presentamos como house flipping. En este caso, el aumento del valor del bien no depende del contexto ni del mercado, sino que el comprador realiza una reforma que incrementa el precio de venta la propiedad. De esta manera se puede obtener un retorno de inversión positivo y considerablemente más rápido que en la reventa tradicional.

Las mejores estrategias de inversión inmobiliaria

Si eres de los que prefieren la tranquilidad y la seguridad, la mejor estrategia para ti será adquirir uno o varios inmuebles y arrendarlos. De esta manera, te asegurarás un ingreso mensual estable si preocuparte demasiado.

Si, en cambio, prefieres el movimiento de dinero para ir incrementando gradualmente las ganancias, lo más conveniente será la reventa. Por ejemplo:

Si inviertes cien mil euros en un piso y al poco tiempo lo revendes por ciento diez mil, habrás obtenido diez mil euros de ganancia. Si, posteriormente, adquieres una segunda propiedad por cien mil euros y también la revendes por ciento diez mil, habrás obtenido diez mil euros de ganancia adicional. Es decir, que habrás ganado un total de 20 mil euros. Y así sucesivamente. Cuando llegas a este punto, lo ideal es diversificar la inversión. Continuar adquiriendo inmuebles será conveniente, porque representa la inversión más segura. Pero al disponer de más capital podrás correr riesgos mayores. Invertir en el mercado inmobiliario a través de la bolsa, por ejemplo, resultará una excelente estrategia en este punto.

Comprar, reformar y vender nuevamente también es una de las estrategias más exitosas en estos tiempos. Para que puedas dimensionar el margen de ganancia, debes saber que la rehabilitación de una vivienda de gama media ubicada en Barcelona y cuya superficie es de 70 metros cuadrado puede aumentar su precio hasta en un 20%. Por lo tanto, si adquieres un inmueble por 150 mil euros, luego de la reforma podrás venderlo por 180 mil.

Los impuestos: un factor fundamental que debes considerar antes de invertir

Hasta aquí hemos hablado de las ganancias brutas que resultan de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, para asegurar un retorno de inversión positivo, deberán tenerse en cuenta los impuestos asociados a cada una de las transacciones.

En primer lugar, debes saber que la compra de un bien inmueble está gravada por el IVA (en el caso de una vivienda de obra nueva) o por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en el caso de una vivienda de segunda mano).

Una vez que has adquirido el bien, puedes optar por dos posibilidades: su arrendamiento o su reventa. En el caso que decidas alquilar la propiedad, el tributo que deberás pagar por la mera tenencia del bien es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Además, deberás considerar estas ganancias en la declaración de la renta, donde también te someterás a algunas retenciones que detallamos en este artículo: El alquiler en la declaración de la renta. Por otro lado, si elijes revender la propiedad, en dicha transacción se generará un incremento patrimonial que también deberás declararlo en el IRPF, por lo que tributarás tanto por la compra como por la venta del inmueble. Aquí puedes ver cómo calcular este impuesto: IRPF 2021. En este último caso también deberás pagar la plusvalía municipal, cuyo importe podrás calcular en este enlace: Plusvalía municipal 2021.

A modo de conclusión podemos volver a afirmar que la inversión inmobiliaria es segura y rentable. Existen muchas maneras de obtener ganancias a partir de ella, por lo que podrás elegir libremente la que mejor se adapte a tus gustos y a tus necesidades. Pero recuerda tener presente el cálculo estimado de los impuestos antes de proceder con la inversión. Si no lo haces, podrías incurrir en pérdidas u obtener retornos inferiores a los esperados. Es por ello que existen los especialistas en inversiones inmobiliarios. Contar con su apoyo te asegurará el éxito de la operación.

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