House flipping: otro modo rentable de invertir en propiedades

Invertir en el mercado de los bienes raíces es, casi siempre, un acierto. Pero es fundamental conocer algunos aspectos básicos del Real Estate para poder llevar a cabo inversiones rentables. En efecto, existen múltiples posibilidades: adquirir propiedades para alquilarlas, comprar acciones de socimis o participar del crowdfunding inmobiliario son solo algunas de ellas. Si bien cada una tiene sus ventajas, en los últimos años ha ido ganando protagonismo otra tendencia que fue furor en Estados Unidos y que, poco a poco, se va transformando en la actividad favorita de los inversores europeos: el house flipping.

¿Qué es el house flipping?

El término flipping responde a un concepto financiero y se refiere a la práctica de comprar un producto para revenderlo en un corto periodo de tiempo. En el mercado inmobiliario, particularmente, lo que se hace es comprar un inmueble a un precio determinado, se realizan reformas y luego se vende nuevamente la propiedad por un precio superior.

Ahora bien, la clave de house flipping radica en identificar las verdaderas oportunidades de inversión. Donde algunos ven inmuebles deteriorados o cocinas sin equipar, por ejemplo, los inversores ven una oportunidad de mejora que les permitirá obtener un rédito económico por la compra y la posterior reforma y venta del inmueble.

La intención es que la vivienda pueda adquirirse a un precio inferior al que establece el mercado. Posteriormente, habrá de reformarse para que luzca más atractiva para los compradores potenciales. Esto se consigue mejorando los materiales de construcción, cambiando el color de las paredes, invirtiendo en muebles nuevos u optimizando los espacios, por ejemplo.

No obstante, el house flipping ha ido evolucionando a lo largo de los años. En sus inicios, las remodelaciones eran básicas y respondían exclusivamente a cambiar la apariencia del inmueble. Actualmente, se realizan reformas más completas que intentan mejorar las cualidades de la vivienda, optimizar la distribución de los espacios, mejorar la eficiencia energética y remodelar, principalmente, la cocina. De esta manera se logra rentabilizar la inversión porque se revaloriza la propiedad por completo.   

¿Cómo identificar una buena oportunidad para el house flipping?

El precio no es la única cualidad que debe tener una vivienda para constituir una inversión rentable. En efecto, la característica más importante es su ubicación. En general, se prefieren los barrios céntricos en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Aunque empieza a observarse una tendencia de traslado de los residentes hacia la periferia. No obstante, lo ideal será realizar una investigación de mercado para identificar aquellos sitios donde el precio de la vivienda está en aumento y en donde la capacidad adquisitiva de los residentes es lo suficientemente grande como para comprar propiedades o solicitar un préstamo hipotecario.

Además, a la hora de invertir en el house flipping, es fundamental saber diferenciar entre los problemas superficiales de la vivienda y los estructurales. Para que la transacción sea redituable, las reformas deben ser sencillas. Si el inmueble tiene las cañerías en mal estado o una instalación eléctrica ineficiente, el dinero que habrá de invertirse en la reforma será demasiado y pondrá en riesgo la rentabilidad de la operación.  

Requisitos que debe cumplir el inversor 

Como punto de partida, el inversor deberá disponer de los recursos económicos necesarios o bien de un excelente puntaje crediticio para solicitar un préstamo hipotecario. En efecto, podría adquirirse la propiedad en efectivo y solicitar un préstamo para las reformas, por ejemplo.

Además, será indispensable que conozca el mercado inmobiliario de la zona en donde invertirá o que cuente con el apoyo de un profesional que lo guíe en las transacciones.

Por último, deberá conocer algunos conceptos financieros que le ayudarán a evaluar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria y a definir el posterior precio de venta del inmueble.  

¿Cuánto puede aumentar el precio de venta luego de la reforma?

La rehabilitación de una vivienda de gama media ubicada en Barcelona y cuya superficie es de 70 metros cuadrado puede aumentar su precio hasta en un 20%. Por lo tanto, si adquieres un inmueble por 150 mil euros, luego de la reforma podrías venderlo por 180 mil.

Ahora bien, si se trata de una propiedad de lujo, una reforma integral puede revalorizarla hasta en un 65%. Por ejemplo, un piso de 200 metros cuadrados ubicado en Pedralbes y cuyo valor ronde el millón de euros podrá incrementar su precio de venta hasta en 650 mil euros.

Podríamos concluir entonces en que las reformas integrales revalorizan las propiedades. Pero el aumento en el precio de venta y el margen de ganancia del house flipping dependerá del tipo de vivienda que se adquiera.

¿Qué costes tienen las obras?

El coste de las obras variará en función del tipo de reforma y de la calidad de los materiales que quieran utilizarse. Por ello, es conveniente pedir un presupuesto antes de aventurarse en el house flipping.

En general, podríamos decir que una reforma integral de un piso de gama media de 70 metros cuadrados como el del ejemplo anterior costaría unos 24 mil euros. En cambio, reformar un piso de lujo de la misma superficie implicaría un coste aproximado de 45 500 euros (650 euros por metro cuadrado).

Cabe aclarar que estos parámetros son generales y que refieren a una reforma integral. Pero no siempre es necesario reformar todo el inmueble cuando se practica el house flipping, por lo que el presupuesto necesario podría ser más bajo.

La importancia del asesoramiento profesional en el house flipping

Practicar el house flipping de manera rentable sin profesionalizarla transacción puede poner en riesgo la inversión. La mejor manera de llevar a cabo esta práctica es apoyándote en profesionales cualificados en cada una de las instancias.

Asesórate con un experto en inversiones inmobiliarias, solicita el acompañamiento de un arquitecto desde el comienzo y apóyate en una empresa de reformas para remodelar la propiedad de forma eficiente.

El house flipping es una excelente manera de invertir con éxito en el mercado inmobiliario, pero has de trabajar con una estrategia definida y con criterios claros. Si tienes dudas, puedes contactarte con nosotros. Te brindaremos asesoramiento y te guiaremos para realizar la inversión más rentable.