Las socimis invaden la Bolsa

Hoy en día, al igual que durante la última burbuja inmobiliaria, la bolsa española atraviesa por un período de preferencia por el ladrillo. Los agentes que concentran la voracidad de los inversores del sector se constituyen como sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi).

Fue por el 2013 cuando se registraron las primeras formas societarias de esta naturaleza. En la actualidad hay 40 socimis de las cuales 35 cotizan en el MAB (Mercado alternativo Bursátil) y 5 en la bolsa. El actual boom inmobiliario deja entrever dos factores clave:

- Hay dos socimis en el Ibex 35: Merlin y Colonial.
- Las 10 primeras sociedades por tamaño suman una capitalización bursátil de 16.703 millones de euros.

Una mayor cantidad de socimis no necesariamente significa una multiplicación de la calidad. Aquellos que tengan interés en comprar acciones deberán discernir entre las oportunidades y las malas apuestas. Se aconseja conocer a fondo su naturaleza, cuál es su foco de inversión, como operan y cuáles son las diferencias entre los segmentos de contratación en el que coticen.

Estos vehículos societarios fueron concebidos siguiendo el modelo de los REIT, que son sociedades de inversión inmobiliaria procedentes de Estados Unidos. A España llegaron en 2009 pero no lograron cautivar a sociedades ni inversores. Por esto el gobierno aplicó ciertos cambios fiscales (exención del pago del impuesto de sociedades y una importante bonificación - 95% - en el impuesto de transmisiones patrimoniales) que lograron destrabar el estancamiento.

El objetivo social de las socimis es “la tenencia de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento”, mediante adquisición o promoción. También pueden adquirir acciones del capital social de otras socimis o entidades similares del exterior (REIT).

Características clave de las socimis:

- El capital necesario para iniciar una socimi es de 5 millones de euros y deberán cotizar obligatoriamente en un mercado con marco regulado. 

- Una sociedad no tributa sobre los beneficios obtenidos siempre y cuando los accionistas que tengan una participación igual o mayor al 5% tributen sobre los dividendos obtenidos a un tipo igual o mayor que el 10%. En el caso contrario el gravamen aplicado será del 19%.

- De cara a los inversores, las sociedades están obligadas a repartir los dividendos, como mínimo un 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento. 

Volviendo a los orígenes.

El destino de las primeras socimis que empezaron a cotizar en grupos familiares fue el MAB. Ingresar al parqué tuvo como objetivo aprovechar las ventajas fiscales de estas sociedades.

En el 2014 se estrenaron sociedades nuevas, de otra naturaleza, como Lar España, Hispania, Merlin Properties y Axiare, que fueron controladas por fondos de inversión extranjeros. Estas fueron inauguradas directamente en la Bolsa convencional.

Top 4 de SOCIMIS



1 - Merlin Properties.
Valor de mercado: 5.418 millones de euros. 
Director: Ismael Clemente. Fue él quien convenció a fondos internacionales para apostar por la recuperación en España. Acto seguido prosiguió con una intensa adquisición de bienes. Sus primeras compras fueron Testa a Sacyr seguido por activos terciarios de Metrovacesa. Esto fue lo que activó el ingreso del Banco Santander y BBVA como principales accionistas.
Cartera: Merlin ha acumulado casi 10.000 millones de euros. 
Activos: Algunos de sus activos principales son los 33 supermercados alquilados a Caprabo en Cataluña, el centro comercial Arenas en Barcelona, el hotel Eurostar en Madrid y la sede de Endesa.

2- Colonial.
Valor de mercado: 3.198 millones de euros.
Principales accionistas: familia mexicana Fernández (antiguos dueños del grupo cervecero Modelo y que participan en la inmobiliaria española a través de la sociedad Finaccess), el fondo Qatar Investment Authority y la familia Santo Domingo, una de las más ricas de Colombia.
Cartera: supera los 8.000 millones con 63 inmuebles.



3 - General de Galerías Comerciales.
Valor de mercado: 2.547 millones de euros.
Director: Tomás Olivo.
Activos: Algunos de sus mayores activos son los complejos La Cañada, en Marbella; Nevada, en Armilla (Granada); Mataró Parc (Barcelona); Gran Plaza, en Roquetas de Mar (Almería); Mediterráneo, en Almería; y Las Dunas, en Sanlúcar de Barrameda (Cádiz).

4 - Hispania
Campo: sector turístico.
Principal accionista: George Soros.
Activos: 38 hoteles (más de 11.000 habitaciones).
Novedad: hacia finales de julio la socimi controlada por Hispania y el Grupo Barceló, Bay Hotels, debutó en el MAB con una cartera de 22 activos, 19 de ellos hoteles con 7.000 habitaciones.

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