Los sitios más rentables para invertir en vivienda en España

España es un país de propietarios. La vivienda siempre ha sido el foco de ahorro de los ciudadanos e inversores y, en efecto, el 80% de las personas son dueñas de un bien inmueble. Aunque la crisis de 2008 golpeó fuertemente al mercado inmobiliario y la tercera ola del COVID-19 también está afectando a la economía, la vivienda se presenta como un valor refugio, además de convertirse en la mejor alternativa de inversión frente a otras opciones como la Bolsa o los bonos, puesto que ofrece una mayor rentabilidad. Pero ¿cuáles son los sitios más rentables para invertir en vivienda?

Madrid y Barcelona, los dos sitios más rentables para invertir en vivienda

Madrid y Barcelona se posicionan como los dos mercados más rentables de España para invertir en vivienda. Concretamente, es la ciudad capital la que presenta mejores posibilidades, puesto que cada año recibe alrededor de cien mil personas, de las que el 75% elige alquilar viviendas. En consecuencia, comprar para arrendar es una opción muy atractiva.

No obstante, habrán de considerarse otros factores como el distrito y el tipo de vivienda, ya que en la misma ciudad se pueden presentar escenarios diversos. Más adelante te contaremos cuáles son los distritos más rentables para invertir, así que, ¡sigue leyendo!

En lo que respecta a Barcelona, la situación es similar, pero el precio del metro cuadrado es superior que el de la capital, por lo que la rentabilidad de la inversión puede verse ligeramente disminuida en comparación con la de Madrid. Aún así, sigue siendo un mercado idóneo para adquirir propiedades y vivir de las rentas.

Los distritos más rentables de Madrid para invertir en vivienda

Suele pensarse que los barrios más lujosos de Madrid son los más rentables para invertir. El distrito de Salamanca, por ejemplo, es uno de los más codiciados por los inversores que buscan viviendas de alto standing. Sin embargo, los datos estadísticos nos dicen otra cosa: en el caso de Madrid, los retornos más altos se encuentran en la periferia.

Hacia diciembre de 2020, el ranking de los mejores distritos para invertir en vivienda estaba liderado por Puente de Vallecas, con un 7,3% de rentabilidad, seguido por Villaverde (7%), Usera (6,6%) y Carabanchel (6,2%). En estas áreas, el precio del ladrillo es de los más bajos de toda la ciudad. En Puente Vallecas, por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado en enero de 2021 fue de 1 881 euros. Mientras que en Salamanca fue de 5 789 euros.

Esto supone que una vivienda de noventa metros cuadrados en Puente Vallecas podría conseguirse por 169 mil euros. En Salamanca, en cambio, la inversión ascendería a los 520 mil. ¿Supone esto que la inversión en alto standing no es rentable? La inversión en pisos de lujo sí que es rentable, y en efecto, es más segura. Más aún si la intención es la de comprar para alquilar, puesto que en los barrios prime suele haber menos casos de ocupación y menor riesgo de impago. Sin embargo, a mayor riesgo, mayor rentabilidad. Por lo tanto, el retorno será superior en la periferia.

Los distritos más rentables de Barcelona para invertir en vivienda

El mismo fenómeno ocurre en Barcelona, donde los distritos con precios de compra más accesible se sitúan también como los mas rentables para invertir en vivienda. En este caso, el ranking está liderado por Nou Barris, con un 5,9%, seguido por Sant Andreu (5,1%) y Sants- Montjuic (4,7%). Como podrás observar, estos valores, pese a ser los más altos de la ciudad condal, se encuentran por debajo de la rentabilidad media de los distritos de Madrid. Esto se debe a que el precio del ladrillo es más caro en Barcelona.

Concretamente, en Nou Barris, el precio del metro cuadrado en enero 2021 fue de 2 518 euros (contra los 1 881 de Puente de Vallecas). Para continuar con la comparación, podríamos aludir también a uno de los distritos mas lujosos de la ciudad, Les Corts, donde el precio del metro cuadrado asciende a 4 980 euros.

¿Cómo se puede mejorar la rentabilidad de una inversión?

La ubicación de la propiedad es un factor decisivo si quieres invertir para alquilar, pero no es el único. Otro aspecto que deberás tener en cuenta es la demanda y el público que alquila en esa zona en particular. Por ejemplo, en zonas que se encuentran cerca de las escuelas, los pisos con más de dos habitaciones tendrán mayor demanda que los estudios, puesto que serán las familias quienes elijan vivir en esas áreas.  

Por otro lado, hasta aquí hemos hablado de la rentabilidad por alquiler, pero a ella deberíamos sumarle la rentabilidad por revalorización del inmueble. Es decir, aquella que refiere al aumento del precio de la propiedad con el transcurso del tiempo. En este sentido, evaluar la tendencia creciente o decreciente del precio del ladrillo en cada distrito nos dará una idea generalizada de la plusvalía potencial de la propiedad.

Ahora bien, independientemente de las cualidades del inmueble, existe también otra forma de mejorar la rentabilidad de la inversión y deriva de un concepto financiero: el apalancamiento.

El apalancamiento financiero

El apalancamiento es una forma de invertir donde los fondos provienen no solo del capital propio, sino también de alguna fuente de deuda. Aunque en una primera instancia pueda considerarse riesgoso adquirir deuda para comprar propiedades, en otro artículo te contamos cómo esta herramienta potencia el rendimiento de una inversión. Puedes leerlo aquí: Apalancamiento financiero.

En definitiva, conocer cuáles son los distritos más rentables para invertir en vivienda es fundamental para analizar el retorno. No obstante, también habrán de tenerse en cuenta otras variables como los riesgos, la oferta y la demanda en la zona en cuestión y el uso de otras herramientas, como pueden ser las hipotecas, para sacar mayor provecho de la operación. Es entonces cuando un asesor de inversiones inmobiliarias puede resultarte de gran ayuda.

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