¿Qué es una inversión “pura”?

En todo el mundo existen mercados inmobiliarios y cada uno cuenta con sus propias características particulares y un populoso grupo de inversores ávidos de hacer un excelente negocio. Existe un modelo llamado “la estrategia de inversión pura”. ¿De qué se trata esta estrategia? Básicamente consiste en obtener un margen de ganancia durante la fase de construcción de un proyecto inmobiliario. 

El inversionista puro es un comprador de propiedades desprovisto de cualquier apego o carga emocional, que busca exclusivamente el máximo retorno de capital a corto plazo dentro del mercado de inversiones más seguro que encuentre. Su vehículo de inversión es el precio de compra, pero la participación de la inversión es solo del 10 al 30% del precio de compra.

Durante el período de construcción, es probable que el constructor/inversor aumente varias veces el precio de venta de las unidades en desarrollo, generalmente del 8-10% de tres a cuatro veces, distribuidos en fases. Estos aumentos de precio reflejan inversamente el riesgo de los constructores. A medida que el proyecto madura, el riesgo del constructor/inversor disminuye y, por lo tanto, pueden cobrar más por su producto en cada etapa de progreso. Mientras que de cara al comprador éste puede ver el progreso físico del producto que le interesa, obtener una idea empírica de la propiedad y depender cada vez menos de dibujos de arquitectos y renders ante la delicada decisión de comprar la propiedad. Pero obviamente, mientras más concreto es el producto, más pagarán por él.

Para el inversor "puro" esto crea una excelente oportunidad de inversión. Al comprar en la etapa más temprana posible del desarrollo del proyecto inmobiliario, el Inversor puede beneficiarse de cada uno de los aumentos de precios por etapas que muestran una ganancia de 30% - 40% (suponiendo que el precio de fase 3-4 aumenta cada uno de 8% - 10%).

A continuación el inversor puro busca re-vender la inversión comprada en forma temprana al mejor precio posible justo antes de la finalización, a un comprador secundario que generalmente quiere vivir o alquilar la propiedad.

Veamos un ejemplo de una inversión pura:

1) Fernando tiene la intención de adquirir una propiedad de inversión en una etapa temprana de desarrollo. Con mente fría lo considera un ejercicio de creación de riqueza. 

2) Acto seguido decide, teniendo en cuenta criterios de selección estratégicos de superficie, orientación y metraje, comprar una unidad en el desarrollo "X" a € 500,000.

3) Paga un depósito del 30% (incluida su tarifa de reserva inicial) que asciende a € 150,000 y firma un contrato que le permite vender antes de la finalización de las unidades de desarrollo.

4) El proyecto madura y, después de las fases de desarrollo, Fernando negocia la venta de su unidad a un comprador secundario por  un valor de € 750,000.

Para Fernando, el inversor "puro", esta estrategia representa un jugoso margen de ganancia (el IVA y los honorarios de los agentes no se han incluido en este cálculo hipotético) ya que solo ha invertido el depósito inicial del 30% en la propiedad.

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