Rentabilidad del alquiler en España en 2021: ¡guía para obtener el máximo retorno de la inversión!

Si observas el listado de las personas más ricas de España, descubrirás que sus fortunas provienen, principalmente, de tres fuentes: los emprendimientos, la inversión en bolsa y la inversión inmobiliaria. En efecto, mientras que la inversión en bolsa representa el 20% del patrimonio de las familias tanto españolas como latinoamericanas, la inversión inmobiliaria representa el 40%. Esto se debe a la alta rentabilidad que ofrece el mercado de bienes raíces y a la seguridad que proporciona este tipo de inversión.

Sin embargo, antes de adquirir una propiedad, todo inversor debería preguntarse: ¿será este un activo rentable? ¿Cuál será la mejor manera de adquirirlo para obtener el mayor retorno de la inversión posible? Analizaremos a continuación algunos de estos conceptos para que puedas comprender cuán rentable puede resultar una inversión inmobiliaria bien hecha.

¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

El primer paso para analizar si una inversión será exitosa es calcular su rentabilidad. Al respecto, existen tres conceptos que te ayudarán a analizarla.

• La rentabilidad bruta
• La rentabilidad neta
• La rentabilidad después de impuestos

La rentabilidad bruta se define como la relación entre los ingresos que se pueden obtener de la propiedad a través de la renta y el importe total de dinero invertido en la adquisición. Su cálculo se realiza de forma anual y está definido por la siguiente fórmula matemática.

La rentabilidad neta se refiere a la deducción de la rentabilidad bruta de todos los gastos asociados con la explotación el bien inmueble. En este sentido, los gastos más comunes son los de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los seguros y las reparaciones. Cabe aclarar que algunas de estas cargas pueden ser trasladadas al inquilino. Por lo tanto, en este cálculo solo se tendrán en cuenta solo aquellas que recaigan sobre el propietario.

Por último, la rentabilidad neta después de impuestos incorpora una nueva deducción que es aquella que se genera por el pago del IRPF en relación con los ingresos del alquiler.

Ahora bien, ¿cuál de estas rentabilidades es la que se utiliza para evaluar si la adquisición de un inmueble será o no redituable? Comúnmente se utiliza la rentabilidad neta.

Rentabilidad neta: ejemplo práctico

Hasta aquí estamos hablando de la rentabilidad proveniente del alquiler de un inmueble. El valor medio de esta variable bruta en España es del 5% anual. Pero veamos un ejemplo práctico.

Supongamos que se adquiere un inmueble por 200 mil euros con la intención de obtener de él una renta mensual. Basándonos en la media histórica, al cabo de un año, el propietario obtendría unos ingresos de diez mil euros provenientes del alquiler (es decir, el 5% de 200 mil). A esos diez mil euros, deberán descontársele los gastos, que en general se calculan en un 30% de los ingresos. Es decir que este propietario tendría unos gastos anuales de 3 mil euros relacionados con el inmueble alquilado. Entonces, la rentabilidad neta de la inversión resultaría en:

Rentabilidad neta: [(10 000 – 3 000) / 200 000] x 100

Rentabilidad neta= 3,5% anual

Como puedes ver, la rentabilidad neta obtenida es interesante, pero no extraordinaria. Esto se debe a que aún no hemos analizado todas las fuentes de ingresos que existen en las inversiones en bienes raíces.

Revalorización de los bienes inmuebles y rentabilidad total

Tal y como ocurre con las acciones, las propiedades también se revalorizan a lo largo del tiempo. En efecto, la tendencia en España es que su valor se incremente un 3% anual. Por lo tanto, puede esperarse que el inmueble que se adquirió por doscientos mil euros, tenga un precio superior al cabo de un año. Precisamente, el valor del bien inmueble del ejemplo habrá aumentado en seis mil euros luego de doce meses desde su adquisición.

Ahora bien, a la suma de la rentabilidad proveniente del alquiler podemos sumarle la rentabilidad proveniente de la revalorización del bien. A esto le llamamos rentabilidad total. Y, en el caso del ejemplo, sería del 6,5%.

Rentabilidad total = rentabilidad por alquileres + rentabilidad por revalorización

Rentabilidad total = 3,5% + 3%

Rentabilidad total = 6,5% anual

Apalancamiento: ¿qué ocurre si el bien inmueble se adquiere con un crédito hipotecario?

Hasta aquí hemos analizado la rentabilidad inmobiliaria en aquellos casos en donde la propiedad se adquiere sin recurrir a un crédito hipotecario. Pero ¿qué ocurriría si la compra se realizara con un préstamo bancario? Suele pensarse que a través de este método se pierde dinero como consecuencia de los intereses generados. Pero al analizar la rentabilidad de la inversión podrás observar que, siempre que la deuda adquirida sea prudente y no exceda tu capacidad de pago, esta operación puede resultar altamente beneficiosa.

Para analizarlo, partiremos del mismo ejemplo:

Un inversor decide adquirir una propiedad cuyo precio de 200 mil euros con la intención de alquilarlo. De la renta, el propietario obtendrá unos ingresos de diez mil euros anuales, que se transformarán en 7 mil luego de descontarle los gastos de mantenimiento del inmueble. Pero, a diferencia del caso anterior, ahora el inversor decide pedir un préstamo hipotecario por el 70% de su inversión. Es decir que solicita un crédito por 140 mil euros. A ello debemos sumarle los intereses, que en España representan una media del 2% del dinero solicitado. Es decir que el propietario tendría que pagarla al banco 2 800 euros anuales en concepto de intereses.

En este nuevo escenario, el inversor solo utilizaría 60 mil euros de su bolsillo para adquirir la propiedad. Entonces, el cálculo de la rentabilidad neta cambiaría.

Rentabilidad neta= [(Alquileres - Gastos – Intereses) / Dinero invertido] x 100

Rentabilidad neta= [(10 000 – 3 000 – 2 800) / 60 000] x 100

Rentabilidad neta por alquiler = 7% anual

Este efecto que genera la deuda sobre la rentabilidad de la inversión es lo que se conoce como apalancamiento. Siempre que la adquisición de créditos sea responsable y que se invierta en las propiedades correctas, el apalancamiento puede multiplicar la rentabilidad de la inversión.

Ahora bien, recuerda que existe otra fuente de rentabilidad y se refiere a la revalorización anual del bien inmueble. Esta variable también cambia cuando la propiedad se adquiere a través de un crédito. Veamos porué.

Siguiendo el ejemplo anterior, el inmueble se adquirió por 200 mil euros. Al cabo de un año, su valor se habrá incrementado en un 3%, es decir, en 6 mil euros. Ahora bien, considerando que en esta oportunidad el propietario solo ha invertido 60 mil euros para la adquisición de la propiedad, podemos calcular que la rentabilidad por revalorización anual será la siguiente:

Rentabilidad por revalorización anual = (6 000 / 60 000) x 100

Rentabilidad por revalorización anual = 10%

En consecuencia, la rentabilidad total en este caso será del 17% anual. No obstante, recuerda que, para obtener la ganancia neta definitiva, deberás considerar los impuestos a la renta, es decir, el IRPF.

¡Esperamos que esta información haya sido de utilidad! ¿Quieres invertir de forma segura? Asesórate con un profesional, en Oinversión estaremos encantados de ayudarte.