Seis estrategias de inversión inmobiliaria en España

Cada día van ganando terreno las personas que se interesan en la inversión inmobiliaria en España, ya que encuentran en el país las condiciones favorables para generar ganancias.

El Real Estate lleva generado distintos tipos de rentabilidad a sus inversores a lo largo de los años. Esto sucede por la revalorización de la propiedad, por poner la vivienda en alquiler, o por la compra para renovación y luego reventa.

Hasta que explotó la burbuja en el 2008, invertir en inmuebles era algo que todos se animaban a aconsejar, porque los precios no paraban de subir lo cual las hacía ver como una inversión 100% segura, sin posibilidad de pérdidas. Esta fue quizás la principal razón por la que mucha gente compró de más y sin pensar en las consecuencias se endeudaron por mucho más de lo que podían sostener.

Luego de esta crisis el mundo inmobiliario entendió que no siempre suben los precios y que invertir usando el apalancamiento puede ser peligroso si la cantidad de deuda es elevada o esta por encima de nuestras posibilidades. 

Es por esto que todos los que están pensando en invertir deben conocer las seis estrategias de inversión en bienes inmobiliarios para evaluar cuál es la que más se ajusta a tus necesidades y perfil como Inversor.

Crowdfunding Inmobiliario

Es una de las formas que requiere menor capital inicial para poder invertir, y porque además puede ser una opción de inversión en bienes raíces si te encuentras fuera de España. El crowdfunding es una forma de inversión en la que muchos inversores se juntan para invertir en algo que no podrían invertir cada uno por separado.

En os últimos años el crowdfunding inmobiliario está cogiendo mas fuerza que nunca, probablemente gracias a todas las plataformas que conectan inversores con inmobiliarias. Para ingresar en este tipo de inversión no tienes que invertir cientos de miles de euros, y hasta puedes hacerlo con un capital inferior 1.000€.

Comprar para alquilar

Esta manera de invertir también denominada Rental Income, consiste en comprar una propiedad para alquilarla. Esta es una de las estrategias perfectas para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo. Si se ejecuta correctamente puedes llegar a aumentar tus propiedades y contar con múltiples inmuebles para alquilar.

Si piensas seguir esta estrategia, tienes que entender el concepto cashflow. Para que esta estrategia tenga sentido y puedas no solo ganar dinero a largo plazo si la propiedad aumenta de valor y decides vender, sino que podrías generar ingresos pasivos mensuales si la propiedad genera un Cash-flow positivo con su alquiler.

Cash flow Positivo

El flujo de caja positivo quiere decir que los ingresos mensuales generados por el alquiler, serán mayores que los gastos generados por la hipoteca. Dentro de los gastos se deben incluir 

* el impuesto de propiedad

* gastos de comunidad 

* gastos de mantenimiento.

Si todos los gastos mensuales de tu hipoteca son 500 euros el alquiler que cobras es de 750 euros. Aquí estarías generando un pasivo de mensual de 250 euros, con lo cual la hipoteca se estaría pagando y además el dinero generado de la propiedad al cabo de unos años podría servir para comprar otra propiedad repitiendo la estrategia.

Ubicación

Antes de comprar debes prestar mucha atención a la localización, ya que es otro factor importantísimo. No será lo mismo comprar un piso en el centro de Madrid que comprarlo en Sepúlveda. Su precio será muy diferente y la facilidad para alquilarlo también.

Cuánto dinero hay que disponer para ingresar en la inversión inmobiliaria?

Hay que contar con un 20% como mínimo sobre el valor de la propiedad para pagar la entrada. Luego hay que tener un 10% aproximadamente para hacer frente a los gastos de cierre. Comprar para alquilar es un tipo de inversión inmobiliaria muy común. 

También es importante que antes dé adentrarnos en este tipo de inversión hay ser conscientes de los riesgos que conlleva.

Cuáles son los riesgos de comprar para alquilar?

El mayo riesgo es que no se lleguen a cubrir los ingresos mensuales para cubrir la hipoteca. Esto puede darse porque no consigues alquilarla o porque el inquilino no paga el alquiler. Y en el caso de no tener recursos para hacer frente a la hipoteca puedes estar en problemas.

Para evitar este riesgo, si no dispones de mucho dinero y quieres invertir en inmuebles para  alquilarlos, puedes buscar opciones alternativas más accesibles como puede ser una plaza de parking.

Reformar y vender inmuebles

Si cuentas con tiempo, esta será una forma rápida de generar ingresos. Deberás además contar con un equipo de personas de confianza que pueda ayudarte con las reformas, porque es probable que te encuentres con propiedades que necesiten reformas leves y otros que requieran cambios estructurales

Para que esta estrategia funcione los cambios en la propiedad tienen que notarse. Es importante también que a la hora de calcular el presupuesto incluyas los gastos:

#de contratistas

# Inspectores 

#Tasadores 

Ellos deberán colaborar con los problemas del inmueble y definir el presupuesto máximo para la reforma. Deberás tener en claro que seguramente los gastos serán mayores al presupuesto que hiciste previamente, quizás un 20% extra, por lo cual es bueno contar con ese dinero.

El riesgo de estas inversiones es bastante alto, y precisa de personas que tengan experiencia o estar bien asesoradas. Es una buena opción para apasionados por las reformas que tengan la predisposición para dedicar el tiempo y que la inversión pueda ser exitosa.

Alquilar casas por temporada

Esta es una forma de inversión a corto plazo y  tiene una gran ventaja que es la de representar un recurso fácil para obtener una alta rentabilidad a corto plazo. Los últimos años se puso de moda alquilar inmuebles por períodos cortos en lugar de pagar hoteles, por lo que la gente utiliza mucho esta modalidad durante sus viajes de turismo.

La diferencia con el alquiler tradicional es la estrategia. En lugar de alquilar a un solo inquilino por un periodo largo de tiempo, se alquilará la propiedad a corto plazo durante los periodos de vacaciones. De esta forma se obtendrá una mayor rentabilidad a través de plataformas que impulsan este tipo de alquileres.

Factores a tener en cuenta antes de invertir en alquileres por temporadas:

Tiempo:  La rotación de alquiler entre varios inquilinos necesitará de tu presencia o de una persona que se encargue de gestionarlo.

Ubicación del inmueble: Este punto es clave para obtener un buenos rendimiento. Lo importante es investigar si es una buena zona para alquilar, cuántos y cuáles son los meses al año de temporada alta y cuál es el tráfico de turismo durante la temporada baja.

Estimación de tiempo de alquiler para pagar la hipoteca: deberás saber cuáles son los días que tendrás que tener alquilado para poder cubrir la cuota hipotecaria y generar además beneficios.

Regulaciones: deberás conocer las condiciones legales para el alquiler a corto plazo que rigen en el lugar donde compres la propiedad.

Comprar inmuebles con fines comerciales

Las inversiones en  locales comerciales, oficinas y naves industriales o de logística pueden ser muy rentables. Sin embargo vas a necesitar un mayor capital inicial para invertir. Estas propiedades son muy grandes con lo cual tendrán mayor coste. 

Esta estrategia no está recomendada para principiantes, ya que incluso si tienes el capital, la administración no será tan sencilla como el alquiler de una vivienda para fives de vivienda.

Inversiones pasivas (SOCIMI)

Las personas interesadas en invertir de manera pasiva cuentan con la opción de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), las cuales son sociedades de inversión que tienen una cartera de activos inmobiliarios: centros comerciales, locales, viviendas. 

Ventajas de las SOCIMI:

# Puedes invertir sin hipotecarte o endeudarte

# Puedes comprar acciones con montos pequeños como 100 euros en adelante.

# Como las acciones operan en bolsa, puedes comprar y vender fácilmente

# Al ser una inversión diversificada, el riesgo es menor y los rendimientos pueden ser muy altos.

# Puedes recibir ingresos constantes por dividendos que suelen tener un rendimiento muy alto. 

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